Una vez modificada la ley turística quiero ayudar y dejar claro a todos los propietarios con licencia provisional o en vigor ya registradas en la Conselleria de Turismo de casas unifamiliares en las Islas Baleares cual es la tributación correcta que deben ejercer en sus obligaciones con Hacienda.

Fiscalidad para propietarios de casas unifamiliares con licencia de actividad de la Conselleria de Turismo del Govern Balear.

En el alquiler de viviendas turísticas o vacacionales interviene en bastantes ocasiones una tercer protagonista, que puede ser un mero intermediario entre el usuario/turista y el propietario, que en casi todas las modalidades se llama una empresa gestora (mayoritariamente una inmobiliaria), es decir, una empresa que se dedica a ceder a terceras personas la vivienda sin ser su propietario y sin tener relación arrendaticia. Es un mero intermediario que presta sus servicios al propietario (comercialización del inmueble, servicios de “check in y check out”, limpieza del establecimiento) y cobra su comisión más el 21% de IVA.

El artículo 20.1 de la Ley 37/1992 del impuesto sobre el valor añadido (Ley del IVA) viene a decirnos que hay determinadas operaciones que están exentas de IVA.

Y en concreto el apartado 23º de dicho artículo 20.1 nos dice que están exentos de IVA la constitución y transmisión de derechos reales de goce y disfrute (vamos, el arrendamiento o cesión a cambio de precio) que recaigan sobre, según el apartado “b”, edificaciones destinadas a viviendas. Por lo tanto, el alquiler y cesión de viviendas queda, en principio, exento de IVA.

Sin embargo, el apartado “e´” del artículo 20.1.23ºb de la LIVA establece que la exención que acabamos de ver no operará cuando se trate de arrendamientos de apartamentos o viviendas amuebladas cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos. Es decir, en estos casos la persona que ceda la vivienda al usuario tiene la obligación de emitir factura con IVA.

1.- Debe hacer la declaración trimestral del IVA al 10%.

2.- Se podrá deducir todos los gastos directos del Inmueble séase:

– IBI

– Basuras

– Suministros

– Seguros

– Comunidad, en el caso de que la hubiere.

– Comisión de la Inmobiliaria.

3.- Debe hacer factura al cliente final con un IVA del 10%.

4.- La inmobiliaria o empresa intermediadora (comercialización del inmueble, servicios de “check in y check out”, limpieza del establecimiento)  cobra su comisión más el 21% de IVA.

5.- El propietario no realiza el Modelo 130.

6.- El propietario en su renta anual debe declarar el beneficio anual en el apartado de: Rendimientos de capital inmobiliario.

7.- No tiene bonificación del 60%.

8.- No hace falta que se dé de alta en hacienda en el epígrafe de: Arrendamientos de local de negocio.

Una vez que se ha dejado claro la manera de tributar para los propietarios en el alquiler vacacional, conviene aclarar una serie de aspectos conceptuales, donde muchas veces el gestor fiscal de turno comete errores de interpretación:

A.- “Cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos. Es decir, en estos casos la persona que ceda la vivienda al usuario tiene la obligación de emitir factura con IVA.”

 

En este párrafo me detengo en:

  • La prestación de alguno de los servicios”; Significa que si estas suministrando aunque sea solo uno de los que cita, SI estás obligado a hacer declaración de IVA trimestral.
  • La confusión deriva muchas veces en la libre interpretación del asesor fiscal que le dice al propietario de turno; “tranquilo no debes hacer declaración de IVA ya que nos prestas servicios propios de la industria hotelera como restaurante”. ERROR: Si realizan limpieza, el propietario o la empresa que se lo gestiona, con lo cual SI deben hacer declaración de IVA.

 

B.- Otro error muy frecuente en la práctica en alquiler vacacional, es la que realizan algunos gestores fiscales, donde la propiedad le realiza una factura con el 21% a la inmobiliaria que lo gestiona, aplicándole una retención del 19%. En este caso existe una mala interpretación conceptual ya que:

B.1 No existe relación arrendaticia entre la propiedad y el intermediario (inmobiliaria).

B.2 La retención del 19% es propia de la relaciones arrendatiacias.

B.3 Como no hay relación arrendaticia NO HAY QUE APLICAR RETENCIÓN.

 

Además complica mucho la fiscalidad del propietario ya que tiene que presentar otro modelo; el modelo 111 y el modelo 180 de retenciones.

 

En definitiva, estimado propietario debes tener en cuenta que la relación arrendaticia es entre la propiedad y el usuario/turista. Al igual que le cobras la tasa turística, le debes hacer una factura con el 10% de IVA.